※【フラット35】とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して扱っている住宅ローン。
民間では扱いにくい固定金利の住宅ローンとして、2003年からスタートした。
その最大の特徴は金利が固定型であることだ。金利が何パーセントかは金融機関によって異なるが、比較的低い金利であることは共通している。
対象となる住宅には基準が設けられており、耐震性や省エネ性などが一定の基準を満たすと当初の金利が引き下げられる【フラット35】Sもある。
どこで借りられるかといえば、民間の金融機関だ。都市銀行や地方銀行をはじめ、信用金庫や信託銀行などのほか、ネット銀行や【フラット35】を専門に扱うモーゲージバンクと呼ばれる金融機関もある。
窓口や金利はさまざまだが、借りられる人の条件や住宅の条件などは一律で決められている。
※まず金利タイプだが、【フラット35】が固定金利しか選べないのに対し、民間ローンは変動金利や固定期間選択型、固定金利などいくつかのタイプのなかから選べるケースが多い。
借りるときの手数料はどちらも金融機関によって異なる。3万～10万円程度の場合が多いが、借入額の2％（税抜き）としているケースも少なくない。
【フラット35】などではこれら2タイプの手数料のいずれかを選べる場合もある。その場合、借入額に連動した手数料のほうが金額が高くなるのが通常なので、その分金利が低く設定されている。
借入時に民間ローンでは数十万円程度の保証料がかかるケースが多いが、【フラット35】では保証料はかからない。
ネット銀行などでも保証料がかからない民間ローンを扱っているケースがあるが、その場合は手数料が借入額に連動して高めに設定されていることが多い。
審査の厳しさにも違いがある。【フラット35】の場合は【フラット35】以外のローンも含むすべての借り入れを対象に、年間合計返済額が年収に占める割合（総返済負担率）に基準を設けている。
年収400万円未満なら総返済負担率は30％以下、400万円以上なら35％以下だ。
一方、民間ローンにも年収基準はあるが、同時に収入の安定度も審査される。転職したばかりなど収入が安定しない人は借りにくいことが多いのだ。
このほか、借りた人が万一死亡した場合などに保険金でローンが完済される団体信用生命保険（団信）は、民間ローンではいずれも保険料が金利に含まれる。
ただ、【フラット35】は団信に加入しなくても借り入れが可能で、その場合は金利が0.2％低くなる。
※【フラット35】を借りるときの注意点は？
頭金が少ない人も注意が必要だ というのも、【フラット35】は住宅価格に占める借入額の割合（融資率）が9割を超えると、借入額全体の金利が高くなるからだ。
「【フラット35】では仲介手数料や登記費用などの諸費用も借りることができますが、【フラット35】は融資率9割までに抑えて低金利で借り、足りない分を諸費用ローンで借りる方法もあります。
諸費用ローンは2％台程度で借りられる場合が多いので、10年返済など短期で返済すればトータルの負担を抑えられることも多いです」
さらに【フラット35】の優遇金利である【フラット35】Sは当初5年または10年の金利が0.25％引き下げられるおトクな制度だが、その利用にも注意すべき点があるとのことだ。
お問合せは、住まい選びのパートナー「はぐみ不動産」平野まで 090-6096-4063
