※現行の瑕疵担保責任とは
瑕疵とは、売買契約の目的物が通常有すべき品質・性能を欠いていることをいいます。
例えば、建物の雨漏りやシロアリによる床下の腐食、土壌汚染、過去にあった忌まわしい事件、近隣からの騒音・振動・異臭等が瑕疵に該当します。
これらの瑕疵のうち、買主が通常の注意を払ったのにも関わらず発見できなかった瑕疵を「隠れた瑕疵」と呼びます。
瑕疵担保責任では、この「隠れた瑕疵」が対象となります。
現行の民法は、売却後、隠れた瑕疵が発見されたとき、買主は「発見後1年間」は売主に対し損害賠償を、契約の目的が達成できない場合には契約解除を請求できます。この買主を保護する売主の責任を瑕疵担保責任と呼びます。
瑕疵担保責任の規定は、あくまでも原則を定めたものであり、売買当事者の合意が得られれば、原則を変更することができます。
売買当事者により原則を変更できるような規定を、「任意規定」と呼んでいます。
民法の規定があまりにも売主に重過ぎるため、不動産の売買契約では原則を変更して契約することが通常です。
一般的には、売主が負う瑕疵担保期間を「引渡後3ヶ月」と責任期間を限定することが多いです。また、買主が合意すれば売主の瑕疵担保責任を全部免責することもあります。
ただし、売主が宅地建物取引業者(不動産会社)の場合には、瑕疵担保責任の期間を引渡から2年以上とする特約を除いて、買主に不利な特約はできないといった制限があります。
通常の個人が戸建てやマンションを売却する場合には、瑕疵担保責任期間は「引渡後3ヶ月」または「全部免責」とすることで、売主の負担を軽くしています。
また、売買契約で瑕疵担保責任を免責したとしても、売主が瑕疵の存在を知っていながら買主に告げなかった場合には、売主は当該瑕疵につき瑕疵担保責任を免れることができないというルールがあります。
売主は、売却前に知っている瑕疵は全て買主へ告げるというのが基本です。→ 次回、改正点をご案内！
